Download Principiile Cartilor Funciare PDF

TitlePrincipiile Cartilor Funciare
File Size249.1 KB
Total Pages6
Document Text Contents
Page 1

Principiile cartilor funciare



Functionarea si organizarea cartilor funciare se bazeaza pe anumite reguli fundamentale

numite principii.

Aceste principii sunt menite sa asigure si sa justifice superioritatea sistemului real de

publicitate in raport cu orice sistem de publicitate personala si realizarea securitatii juridice a

circuitului civil imobiliar.

In cuprinsul prevederilor care incumba cartea funciara din Noul Cod civil (art. 876-915)

nu exista nici un text care sa evoce principiile care carmuiesc sistemul cartilor funciare, ele

rezulta din intreaga economie a dispozitiilor care le cuprinde, insa nu exista un punct de

vedere unitar cu privire la numarul si denumirea acestora.
1


a. Principiul publicitatii integrale, intemeiat de faptul ca sistemul cartilor funciare are

un sistem real si complet de publicitate imobiliara deoarece evidenta se tine pe

imobile iar nu pe persoane si totodata asigura publicitatea integrala a transmisiunilor

si constituirilor de drepturi reale imobiliare.Conform lui „toate operaţiunile juridice

princare se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt

supuse înscrierii”
2


Publicitatea integrala a cartilor funciare este asigurata chiar si in cazul dobandirii

drepturilor reale care nu se inscriu in cartea funciara, (succesiune, accesiune, vanzare

silita,uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotarare judecatoreasca), deoarece

titularul lor nu va putea dispune de ele decat daca s-a facut i nscrierea.

Ca atare, principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea regula care supune

inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice translative sau constitutive de

proprietate si alte drepturi reale imobiliare, operatiuni materiale, precum si drepturi personale,

faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse intr-o anumita carte

funciara.

b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al inscrierii in

cartea funciara. Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale

inscrierilor in cartea funciara, fata de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul

de opozabilitate fata de terti. Pana ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste


1
S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938,pag. 82-95;

2
L.Pop, L.-M.Harosa, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul juridic, Bucuresti, 2006, pag. 346;

Page 2

prevederi cu privire la efectul inscrierilor nu se mai aplica, conform dispozitiilor art.

230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, care prevede abrogarea tacita a dispozitiilor

contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei reguli, s-a exprimat, in buna

masura, superioritatea cartilor funciare fata de Legea nr. 7/1996.

Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit caruia:

„(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor

cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin

inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara a

consimtamantului titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimtamant nu este necesar

daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscrierea ori prin decesul sau, dupa

caz prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

(3) Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane,

radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume

prevazute de lege.

(4) Hotararea judecatoreasca definitiva sau, in cazurile prevazute de lege, actul

autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa sau, dupa caz, consimtamantul

titularului.”

De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor

stabilite pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.
3


Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin

inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca inscrierea da nastere, modifica sau

stinge drepturi reale si le face opozabile fata de terti. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi

constituite sau stramutate numai dupa ce au fost inscrise in cartea funciara. Drepturile reale se

vor stinge numai daca radierrea lor s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul si in

contra titularului.

In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se intinde la translatia

sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operatiuni juridice succesive:

1. Dintr-un act obligational – jus ad rem – (contract de vanzare-cumparare, donatie,

schimb, etc) care da nastere obligatiei de transmitere sau constituire a dreptuui real

care formeaza obiectul cuprinsului sau;


3
I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia Invatamantului, Bucuresti, 1957,pag 390-391;

Page 3

2. Dintr-un act real – jus in rem – de intocmire a formalitatilor si de predare a bunului

prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin inscrisul dat ca acel drept

sa fie intabulat in cartea funciara;

3. Inscrierea efectiva a dreptului real care se naste in momentul inregistrarii oficiale a

cererii la biroul de cadastru si publicitate imobiliara a oficiul judetean competent.

Simpla existenta a conventiei se plaseaza in taram obligational si nu opereaza prin

ea insasi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligational rezultat din

incheierea conventiei este un drept de creanta, el fiind opozabil doar debitorului care

ramane tinut de obligatia asumata prin conventie.

Momentul stramutarii sau constituirii dreptului real este unic – inscrierea efectiva – si

caracterizeaza acest principiu. Prin aceasta se realizeaza concordanta dintre starea tabulara si

situatia juridica a imobilului in cauza.

De la acest principiu exista si cateva exceptii (art. 26 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996

si art. 887 alin. (1)-(2) din Noul Cod civil) : in cazul drepturilor reale dobandite prin

mostenire, accesiunea naturala, vanzarea silita, exproprierea pentru cauza de utilitate publica,

precum si in alte cazuri prevazute de lege, ori in cazul vanzarii silite, cand dobandirea are loc

independent de inscriere. Ele sunt numite si drepturi extratabulare, adica drepturi reale care se

dobandesc fara inscriere in cartea funciara.
4


c. Principiul legalitatii care presupune ca inainte de a se dispune inscrierea prin

incheiere, registratorul de carte funciara are dreptul si obligatia sa verifice legalitatea

titlului sau a actului prezentat spre a-l folosi ca baza pentru inscrierea in cartea

funciara.

Principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si legalitatea materiala,

adica verificarea daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste conditiile de

fond si de forma prevazute de lege si este apt pentru a fi transcris (art.47 alin. (1)-(9), art. 48

alin.(1)-(3) din Legea nr. 7/1996, art. 886 alin. (1)-(2), art. 885-888, art. 902-906 Noul Cod

civil).
5


d. Principiul specialitatii care deriva din faptul ca inscrierile in cartea funciara trebuie

sa fie precise si complete, astfel incat sa fie inlaturate dubiile care s-ar putea naste in

legatura cu felul, obiectul sau intelesul lor. Numai respectand acest mod de efectuare

a inscrierilor este posibila configurarea clara a legalitatii formale si a legalitatii


4
L.Pop, op.cit., pag.280-282;

5
Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit. C.H.Beck,

Bucuresti, 2012, pag. 236-237

Similer Documents